Défi immobilier : le bureau en chute libre

Crise sanitaire : l’hypothèque sur l’immobilier de bureaux

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Le boom du télétravail

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La pandémie a été le catalyseur d'un changement radical dans les comportements de travail. Les confinements et les restrictions ont contraint de nombreuses entreprises à adopter le télétravail à grande échelle.

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Côté employeur, cette expérience a montré qu'il était possible de maintenir une productivité élevée en travaillant à distance. Côté employé, la flexibilité offerte par le télétravail a beaucoup séduit et le retour au 100% présentiel n’est plus envisageable.

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En conséquence, les employeurs et les salariés se sont tournés vers de nouvelles façons de travailler. Au sortir de la crise sanitaire, de nombreux accords de télétravail ont été signés et les entreprises misent désormais sur des modèles de travail hybride ainsi qu’une généralisation du flex office.

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Cette transition rapide a créé un défi majeur pour le marché de l’immobilier d’entreprise : le taux d’occupation des bureaux est en baisse.

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Stratégie immobilière : l’optimisation en première ligne

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Dans ce contexte de bureaux sous-occupés, les entreprises cherchent à optimiser leur parc immobilier pour faire des économies :

• réduction de la taille du parc immobilier en mettant fin à des contrats de location ;
• diminution des surfaces de bureaux avec moins de mètres carrés loués ;
• transformation des espaces de travail pour rentabiliser les surfaces ;
• sous-location d’une partie des bureaux via du corpoworking ;
• transition vers de l’immobilier de bureau flexible.

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Les bureaux sont donc moins grands, mais plus flexibles – une tendance qui se répercute aussi sur la durée d’engagement des baux. Aujourd’hui, les entreprises optent pour une réduction du bail, plébiscitant des contrats de 12 mois par exemple, au lieu du traditionnel bail 3/6/9. Favoriser des engagements à court terme permet également aux entreprises de s'adapter rapidement aux évolutions du marché.

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Tout ceci se traduit par une demande en baisse pour les bureaux traditionnels et en hausse pour les espaces de travail à la demande, comme le coworking.

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Marché immobilier des bureaux : bâtir un nouvel avenir

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Diviser pour mieux régner

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Fini les 5 000 mètres carrés de bureaux dans une tour à La Défense ! Pour répondre aux nouvelles exigences des entreprises, les plateaux sont divisés en plus petites surfaces de bureaux et les locataires, eux, se multiplient.

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Les bureaux partagés entre plusieurs entreprises et le corpoworking — qui consiste à sous-louer une partie de ses bureaux à d’autres professionnels — ont ainsi la cote. Le marché de l’immobilier de bureaux se restructure dans une nouvelle dynamique.

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Rien ne se perd tout se transforme

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En alternative ou en complément à la réduction des surfaces immobilières, de nombreuses entreprises se lancent dans un réaménagement des espaces de bureaux. L’heure est à la collaboration ! Afin d’intégrer les nouveaux usages associés au travail hybride, les postes de travail se transforment en espaces de convivialité. Pour s’adapter à ces nouveaux espaces, le mode d’organisation du bureau est également repensé, souvent au profit du flex office.

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Dans la mesure où le bureau ne répond pas à tous les besoins et usages des collaborateurs, de plus en plus d’entreprises se tournent vers les espaces de coworking. Ces espaces de travail à la demande vont satisfaire de nombreuses exigences actuelles :

• flexibilité ;
• choix d’un espace de travail adapté à ses activités ;
• environnement convivial et collaboratif.

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Le marché du coworking est en forte croissance. Convertir les bureaux traditionnels en coworking est une véritable opportunité pour l’immobilier de bureau.

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Recherche bureau ou maison

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Le rôle du bureau n’est plus le même, l’accent est mis sur la création d’un véritable lieu de vie favorisant les liens sociaux. Cette nouvelle vision des bureaux impacte l’aménagement des espaces. On assiste à une hôtellisation du bureau, les codes et les services de l’hôtellerie s’invitent dans les sièges sociaux — c’est le concept de workspitality. Des lieux inédits, alliant espaces de travail, restaurants, ou encore salle de sport, voient le jour. Certaines tendances vont encore plus loin, comme le co-living, en fusionnant lieu de travail et logement.

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L’idée est de proposer des lieux inspirants et uniques pour une expérience de travail hors du commun. Ces nouvelles tendances sont très prometteuses pour le marché de l’immobilier de bureau, car la création de ces espaces implique des surfaces immobilières et des budgets conséquents.

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L’immobilier de bureau n’est pas condamné, mais il doit évoluer. L’émergence du travail hybride et les nouveaux comportements de travail ont changé la donne. La transformation des espaces de travail offre des perspectives positives pour le secteur. La demande croissante pour des environnements de travail plus flexibles et axés sur le bien-être des employés ouvre le champ des possibles. Des innovations architecturales et le réaménagement des espaces de bureaux créent de nouvelles opportunités sur le marché de l’immobilier d’entreprise.

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Nos sources

(1) https://www.immostat.com/resultats-immostat-pour-le-t2-2023/